Рынок недвижимости в Сан-Франциско переживает уникальный и, на мой взгляд, тревожный феномен. Продавцы домов начали массово принимать в качестве оплаты акции частных компаний, занимающихся искусственным интеллектом — OpenAI и Anthropic. Речь идет о ценных бумагах, у которых нет рыночной цены, так как эти гиганты ИИ еще не вышли на биржу. Это, пожалуй, самый яркий сигнал того, что пузырь в сфере искусственного интеллекта вышел из-под контроля.
Как дома обменивают на акции частных компаний
Одним из первых, кто привлек внимание к этой тенденции, стал инвестор Нима Габбай. Он выставил свой дом на продажу за $2,995 млн, заявив, что готов принять в качестве оплаты акции OpenAI или Anthropic. Примечательно, что один из сотрудников OpenAI предложил ему сумму, превышающую запрашиваемую более чем на $1 млн. Покупатель, по сути, сам завысил потенциальную стоимость своих акций, чтобы сделать предложение «крупнее».
Другой пример — технологический предприниматель Виджай Чаттой. Он предложил скидку в $500 тыс. на свой дом стоимостью $2,5 млн, если покупатель расплатится акциями Anthropic. Однако сделка до сих пор не закрыта. А Сторм Дункан, глава технологического инвестбанка, пошел еще дальше: он создал отдельную страницу в LinkedIn для своего объекта за $8 млн и напрямую писал сотрудникам Anthropic с предложением обмена.
Аналитики связывают этот ажиотаж с грядущими IPO. Ожидается, что выход OpenAI и Anthropic на биржу сделает миллионерами более 16 000 человек в Bay Area. Будущие миллионеры спешат купить жилье до того, как эти деньги придут на рынок и взвинтят цены еще выше.
Почему рынок жилья пошел вверх
Продавцы прекрасно осведомлены о грядущем обогащении сотрудников ИИ-компаний и отказываются продавать жилье дешево. Это спровоцировало вертикальный рост рынка. Данные говорят сами за себя: в этом году 144 дома были проданы минимум на $1 млн выше запрашиваемой цены, тогда как в первом полугодии 2025 года таких сделок было всего 8.
Количество сделок дороже $10 млн удвоилось за последние полгода. В одном из случаев дом, выставленный за $7,9 млн, был продан за $15 млн. Дефицит предложения лишь усиливает динамику: на рынке осталось менее 600 домов — примерно на 40% ниже среднего показателя за десять лет.
Мой анализ: Ситуация на рынке недвижимости Сан-Франциско — это классический признак перегрева, который часто предшествует коррекции. Люди расплачиваются за недвижимость переоцененными акциями частных компаний, что напоминает кризис 2007 года, но с обратным знаком. Тогда люди брали кредиты под завышенную оценку жилья, а теперь они платят завышенными акциями. Когда пузырь ИИ лопнет или рынок осознает реальную стоимость этих бумаг, последствия для рынка недвижимости могут быть катастрофическими. Это не инвестиция, это спекуляция на будущем, которое может не наступить в ожидаемом виде.