Рынок недвижимости Сан-Франциско переживает уникальный феномен: продавцы все чаще отказываются от традиционных долларов и принимают в качестве оплаты акции частных ИИ-компаний — OpenAI и Anthropic. Это, на мой взгляд, один из самых ярких сигналов того, что «пузырь искусственного интеллекта» начинает выходить из-под контроля.
Парадокс ситуации в том, что ни OpenAI, ни Anthropic еще не вышли на биржу. Их акции не имеют публичной рыночной стоимости, их нельзя свободно продать или обменять. Тем не менее, продавцы недвижимости в Bay Area уже вовсю принимают такие «бумаги» в расчет.
Как дома меняют на акции: три показательных кейса
Инвестор и строитель Нима Габбай выставил свой дом за $2,995 млн и прямо заявил, что готов принять в качестве оплаты акции OpenAI или Anthropic. Один из сотрудников OpenAI тут же предложил ему на $1 млн больше запрашиваемой цены, оценив свои собственные акции по завышенному курсу. Покупатель просто «натянул» потенциальную стоимость своих бумаг, чтобы предложение выглядело крупнее — ведь реальной цены на них нет.
Технологический предприниматель Виджай Чаттой пошел еще дальше: он предложил скидку в $500 тыс. на свой дом за $2,5 млн, если покупатель расплатится акциями Anthropic. Сделка пока не закрыта.
А Сторм Дункан, глава технологического инвестбанка, создал отдельную страницу в LinkedIn для своего объекта за $8 млн и напрямую писал сотрудникам Anthropic с предложением обмена.
Почему рынок жилья пошел вертикально вверх
Причина ажиотажа — в ожидании грядущих IPO. По моим данным, выход OpenAI и Anthropic на биржу может сделать миллионерами более 16 000 человек в Сан-Франциско и окрестностях. Будущие миллионеры спешат купить жилье до того, как эти деньги придут на рынок и разгонят цены еще выше.
Цифры подтверждают перегрев. В этом году 144 дома были проданы минимум на $1 млн выше запрашиваемой цены — против всего 8 таких сделок в первом полугодии 2025 года. Количество сделок дороже $10 млн удвоилось за последние полгода. В одном из случаев дом, выставленный за $7,9 млн, ушел за $15 млн.
Дефицит предложения усугубляет динамику: на рынке осталось менее 600 домов — примерно на 40% ниже среднего показателя за десять лет.
Эхо кризиса 2007 года: только наоборот
Аналитики проводят параллели с кризисом 2007 года, но с точностью до наоборот. Тогда люди брали кредиты под завышенную оценку жилья и тратили эту «бумажную» стоимость как реальные деньги. Когда оценки оказались ошибочными, долг никуда не делся — в отличие от стоимости. Сейчас разворачивается та же схема, только наоборот: люди расплачиваются за жилье переоцененными акциями частных компаний.
Мое экспертное мнение: Мы наблюдаем классический признак пузыря, когда активы начинают использоваться как средство платежа в реальной экономике до того, как рынок их объективно оценил. Риски здесь колоссальные: если оценка ИИ-компаний скорректируется, продавцы недвижимости останутся с обесценившимися «бумагами», а покупатели — с переплаченными домами. Это напоминает мне ситуацию с токенизированными активами в криптосфере, где иллюзия ликвидности часто оборачивается жесткой реальностью.